Новости управляющих компаний

Невозможное - возможно / 24.01.2012 / Интервью с руководителем управляющей компании "Моторостроитель" Владимиром Перфиловым.

Представим себе Пермь, скажем, 2014 года. Обычная семья живет в собственной квартире в многоэтажном доме, во дворе уютная детская площадка, беседка, где о чем-то увлекательном беседуют соседи. В подвале дома сделан спортивный зал, куда приходят заниматься ребята, а позади дома размещена автостоянка… В подъездах чисто и светло, вода из крана бежит исправно, а зимой жителям не приходится спать под тремя одеялами… Фантастика, скажет читатель: такого не может быть. На самом деле ничего нет невозможного.

Бесконечные статьи и телепередачи, обличающие произвол управляющих компаний, обирающих несчастных жильцов, давно создали у населения образ врага. Сложилось стойкое мнение, что во всех бедах виноваты коммунальщики, которые в погоне за прибылью ни капельки не заботятся о нуждах граждан. Однако это совсем не так. Сделать потребителей коммунальных услуг своими единомышленниками – одна из главных задач любой добропорядочной управляющей компании. УК невыгодно загонять собственников «в кабалу». Только на первый взгляд услуги управляющей компании по сравнению с ТСЖ обходятся дороже: качественное обслуживание позволяет сократить расходы собственника в долгосрочной перспективе. Сегодня руководители управляющих компаний смотрят в будущее – не только как сделать жизнь собственника комфортнее и удобнее, но и дать возможность жильцам зарабатывать на своем имуществе. Как это сделать на практике, нашему корреспонденту рассказал директор управляющей компании «Моторостроитель» Владимир Перфилов.

ВСЕ ГЕНИАЛЬНОЕ – ПРОСТО

– На самом деле управление многоквартирными домами действительно может быть прибыльным бизнесом, хотя и с очень не скорой окупаемостью, – считает Владимир Альбертович. – Но это при условии, что в доме исправно работают инженерные системы, не течёт крыша, – одним словом, если он в порядке. Управлять таким домом – одно удовольствие! Однако без помощи собственников, без их поддержки сегодня это невозможно.

– А чем вам может помочь собственник?

– Сегодня пришло то время, когда собственник должен стать хозяином на рынке жилищно-коммунальных услуг. Он должен определять, кому и за что платить, чьими услугами пользоваться, как развивать и сохранять свое хозяйство.

Сейчас жильцам никто и ничего сверху не навязывает. Жители сами могут выбирать управляющую компанию, работающую по договору, в котором все расписано до мелочей. Количество управляющих компаний в Перми к настоящему времени стало достаточным для выбора, между ними уже сложилась реальная конкуренция. Одно лишь «но». Все УК прежде чем предложить услуги горожанам, должны доказать свою надежность и серьезность намерений. И тут главное – не ошибиться в выборе.

– Как выбрать достойную управляющую компанию, когда везде твердят, что все жулики и воры?

– Действительно, сегодня рынок ЖКХ привлекателен для разного рода мошенников. До тех пор, пока жители будут отстраняться от принятия решений, жалеть время на контроль над работой УК, в доме так все и останется по-прежнему. Поэтому лучший способ защитить себя от мошенников – создать сильный Совет дома. Помните, что именно вы, жильцы, выбираете свою управляющую компанию. Каждый вправе стать членом Совета дома и взаимодействовать с УК на условиях, при которых вы будете с ней работать, контролировать работы, документы, составлять планы на будущее для своего дома. Таким образом, Совет дома превращается в системе ЖКХ в полноценного заказчика услуг.

Сегодня в своей работе мы активно внедряем элементы ТСЖ, благодаря чему люди получают возможность экономить ресурсы и планировать работу с управляющей компанией так, чтобы учитывать интересы большинства жителей дома. Мы отстаиваем интересы собственников и с монополистами ресурсов, которые стремятся подороже продать свою энергию. Мы экономим средства жителей не для того, чтобы положить деньги себе в карман, а для того, чтобы вложить средства в ремонт дома, в благоустройство территории и т.д.

При этом существенную роль играет реальная мотивация жильцов. Она может быть разной – от бесплатных машиномест на парковке до подключения Интернета и кабельного телевидения.

ЯЩИКИ ДЛЯ ГОЛОСОВАНИЯ

– Почему же до сих пор эта схема не работает?!

– Здесь в первую очередь встает вопрос состояния того имущества, которое было передано собственникам в процессе реформы ЖКХ. А состояние это, за малым исключением, – плачевное. Весь старый жилой фонд передавался «вслепую» от предыдущего собственника (муниципалитета). За прошедшие 30-40 лет дома ни разу не ремонтировали, и можно представить, в каком состоянии они сейчас. Лишь немногим повезло, и они не сталкивались с изношенными трубами, протекающей крышей и т.д. А большинству пермяков приходится жить в таких домах. Управляющие компании сегодня занимаются, в основном, «латанием дыр», а не комплексным решением проблемы. Почему? Дело в том, что УК вынуждены сегодня работать по тарифам, рекомендованным городом. Но они усредненные, а даже два одинаковых панельных дома, построенные примерно в одно и то же время, имеют свои конструктивные особенности, у них разная степень износа, по-разному следят за ними жильцы. Поэтому на каждый дом обязательно должен рассчитываться свой индивидуальный тариф.

На основании акта осмотра мы готовим собственникам официальное письмо-предложение. Сметы рассчитываются на весь перечень работ, которые необходимо провести в доме. Причем важно, чтобы договор между УК и жильцами был заключен минимум на три года, только тогда возможно привлечь дополнительные силы и средства на дом.

Однако жильцы имеют право решать – какие работы нужны им в первую очередь, а какие можно сделать позже. Что оставить в смете, а что убрать. После этого они выбирают тариф исходя из состояния своего дома и своих финансовых возможностей.

Все просто, не правда ли? Но само собой все это к нам не придет. Нужна серьезная и большая работа.

– Но что делать, если сами собственники не хотят участвовать в управлении домом?

– Нужно помочь им. В любой работе все начинается с оценки ситуации и планирования. Сегодня нами накоплен большой опыт управления домами, создана база по каждому дому. Поэтому мы можем подсказать людям, с чего начать, определить главные направления работы. А там уже им решать – соглашаться с нами или нет. У каждого собственника есть свои пожелания, свои наболевшие вопросы, и зачастую на общих собраниях их сложно услышать, поскольку такие встречи часто превращаются в место выяснения отношений. Некоторые хотят получить все и сразу – и без дополнительных затрат. Но ведь так не бывает. Сегодня, как ни прискорбно это звучит, за все нужно платить. И поэтому наша задача – распланировать работу таким образом, чтобы в выигрыше остались обе стороны. Чтобы средства, собранные с жильцов, расходовались по назначению. Для этого в ближайшее время жителям всех домов, которые работают с УК «Моторостроитель», будут разосланы специальные проекты планов ремонта. В них они смогут согласовать график работ по текущему ремонту и содержанию жилья с указанием стоимости. Кроме того, в отдельной графе каждый собственник может высказать свои пожелания и предложения по улучшению качества работы. Затем мы для этих проектов планов, анкет установим специальные ящики в каждом подъезде. Таким образом, будет учтен каждый голос, не останется без внимания ни одно пожелание. И, наконец, решение собственников и график работ будут утверждены на общем собрании жильцов многоквартирного дома. И если раньше большинство жильцов дома были оторваны от управления своим домом, то теперь они будут заинтересованы участвовать в процессе.

ДЕРЖИ КАРМАН ШИРЕ

– К сожалению, у нас не все добросовестно платят за коммунальные услуги. Как все-таки быть с должниками, которые не хотят понимать «по-хорошему»?

– Эта проблема сегодня стоит очень остро. Должники, по существу, залезают в карман к добросовестным собственникам. Ведь за потребленные в доме ресурсы надо доплачивать за счет собранных платежей на содержание и ремонт. Поэтому страдают все жильцы.

Управляющая компания вместо того, чтобы качественно делать свою работу, должна бороться с неплательщиками. Вместо того чтобы направить силы и средства в нужное русло, много их уходит на судебные тяжбы. Конечно, нам помогают домовые советы, которые ведут разъяснительную работу – уговаривают, просят, требуют своевременной оплаты. Но все безрезультатно. О том, что в ЖКХ нет механизма воздействия на должников по квартплате, эксперты говорят уже шесть лет. Сейчас неплательщика можно выселить по суду, только если у него есть еще и другое жилье в собственности. Лишить нарушителей коммунальных услуг не получится – по закону отключать холодную воду и тепло нельзя, да и технически это невозможно из-за особенностей строения инженерных сетей в жилых зданиях. Получается замкнутый круг.

В этой связи крупным управляющим компаниям, таким как наша, все-таки приходится легче, поскольку они имеют собственный ресурс. Товариществам собственников жилья и небольшим управляющим компаниям зачастую приходится все средства направлять на оплату коммунальных услуг, а на ремонт и содержание домов денег не остается.

– Вы уже отметили, что жилой фонд сильно изношен и многие дома нуждаются не только в текущем ремонте, но и в капитальном. А денег у жильцов на его проведение нет. Как быть?

– Главное, чтобы сами собственники понимали, что дом стареет, оборудование изнашивается, и через десяток-другой лет понадобятся большие суммы на его восстановление. Эти проблемы могут быть решены только с помощью сильного, грамотного Совета дома (один из путей – создание резервного фонда) и профессиональных действий УК: участие в городских и региональных программах по приведению жилого фонда в нормативное состояние, привлечение инвесторов.

Хочу отметить, что если тарифы на воду, энергию и газ пока регулируются государством, то стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников. И распоряжаться средствами резервного фонда жильцы могут на свое усмотрение. Например, установить общедомовой счетчик или отремонтировать лифт. Опять же очень важно, чтобы резервный фонд не разбазаривался, а пополнялся каждый год.

– А если кто-то из жильцов не захочет платить в резервный фонд, его все устраивает?

– Если решение о создании резервного фонда будет принято на общем собрании собственников, то все жильцы дома обязаны ему подчиниться. С другой стороны, нужно понимать, что с нашей стороны все должно быть прозрачно. Все протоколы, сметы, тексты договоров, акты приемки работ и проверок контрольными органами должны быть открыты. Этого требует действующее законодательство. Никто не должен платить «вслепую». Нужно, чтобы все понимали, куда и зачем используется каждая копейка. Тогда не будет недопонимания.

– Представим ситуацию: дом капитально отремонтирован, территория благоустроена, жильцы довольны. Куда двигаться дальше?

– А дальше собственники дома смогут извлекать прибыль из своего имущества. Для этого можно при участии управляющей компании выкупить землю и сдать ее в аренду. Поставить, например, во дворе дома киоск с фруктами. А затем привлечь спонсоров и оборудовать в подвале здания тренажерный зал или выкупить помещение под клуб, где будут бесплатно проводить досуг пенсионеры. Можно полностью огородить территорию и возвести во дворе дома цветущий сад. Вариантов много, все зависит от фантазии самих жильцов. Главное – работать вместе и жить дружно.

Константин Кякинен